为什么很多顶级开发商不参与新区的商品住宅开发

任我行

摘要：本文深入剖析雄安新区的房地产制度，从土地供应模式、住房保障体系、政策稳定性与风险、资源分配重点等方面，论证不参与雄安新区住宅开发的合理性，旨在为房地产开发企业的决策提供参考依据。
一、引言
雄安新区作为一项具有重大历史意义和战略价值的国家项目，其房地产制度具有鲜明的特色，与传统房地产开发模式存在显著差异。在这样的背景下，分析不参与雄安新区住宅开发的合理性对于企业战略决策具有重要意义。
二、雄安新区房地产制度特点
（一）土地供应模式
雄安新区的土地供应以政府主导为主，采用划拨、出让等多种方式，但重点是保障公共利益和基础设施建设。与传统的房地产市场中通过竞拍获取土地的方式不同，土地的分配更多地考虑了城市整体规划和长期发展需求，而不是单纯满足商业性住宅开发。
（二）住房保障体系
雄安新区致力于构建多层次的住房保障体系，包括公租房、保障性租赁住房和共有产权住房等。这种体系旨在满足不同收入群体的居住需求，重点是保障新区内居民的基本住房权益，减少房地产的投机属性，实现住有所居的目标。
三、不参与雄安新区住宅开发的合理性分析
（一）从土地获取难度角度
竞争与规划限制
在雄安新区，土地供应受到严格的规划限制。政府主导的土地分配模式使得商业性住宅开发获取土地的机会相对较少。与传统的房地产开发热门地区通过市场竞拍土地不同，雄安新区的土地优先用于公共设施、产业发展和保障性住房建设。企业若参与住宅开发，将面临激烈的竞争，且很难在政府的规划框架内获得足够规模的合适土地。
土地成本与收益的不确定性
即使企业有机会获得土地，由于土地供应模式的特殊性，土地成本可能无法按照市场规律准确预估。同时，受到住房价格限制等政策影响，企业在土地开发后的收益也存在很大的不确定性，可能无法实现预期的投资回报率。
（二）从住房政策限制角度
价格调控
雄安新区对住宅价格有着严格的调控政策，以保障住房的民生属性。这意味着开发商无法自由定价，通过抬高房价获取高额利润的传统模式在雄安新区行不通。开发企业参与住宅开发可能面临价格上限的限制，导致利润空间被压缩，甚至可能出现亏损的情况。
住房分配机制
新区的住房分配并非完全基于市场机制，而是通过多种保障性住房模式和特定的分配规则。这使得开发商在销售环节的自主性受到很大限制，无法像在传统市场那样自由地将房屋推向市场销售，增加了开发和销售的复杂性。
（三）从政策稳定性与风险角度
长期政策导向
雄安新区的建设是一个长期过程，在这个过程中，房地产政策可能会根据城市发展的不同阶段进行调整。这种政策的动态变化增加了企业参与住宅开发的风险，企业可能面临政策调整导致项目中途受阻或需要重新规划的情况，从而增加了开发成本和不确定性。
宏观调控影响
国家对于雄安新区的发展有着宏观调控的要求，以确保新区建设符合国家战略目标。这可能导致对房地产开发的进一步限制，如开发规模、开发速度等方面的调控。企业参与住宅开发可能会受到这些宏观调控措施的较大影响，增加了经营风险。
（四）从资源分配与发展重点角度
产业发展优先
雄安新区的建设重点是发展高端高新产业，吸引高端人才和创新资源。政府在资源分配上更多地倾向于产业园区建设、科研设施和公共服务设施等方面。相比之下，住宅开发并非当前发展的核心重点，企业将资源投入到住宅开发可能会错过参与新区核心产业建设和发展的机会。
公共服务设施建设需求
新区需要大量的公共服务设施建设，如学校、医院、交通枢纽等。这些设施对于新区的可持续发展至关重要，而政府更鼓励企业参与到这些公共服务设施相关的建设项目中。企业参与住宅开发可能无法与新区的整体发展战略和资源需求相契合。
四、结论
综上所述，结合雄安新区独特的房地产制度，从土地获取、住房政策、政策稳定性和资源分配等多方面来看，不参与雄安新区住宅开发对于企业而言具有一定的合理性。企业需要充分认识到雄安新区建设的特殊性和房地产制度的严格性，谨慎评估参与住宅开发可能带来的风险和收益，以更好地适应国家战略发展的要求和自身的战略定位。当然，这并不意味着企业完全与雄安新区建设无缘，企业可以在符合新区发展战略的其他领域，如基础设施建设、产业配套设施建设等方面寻找发展机会